‘Zonevreemd’ hoeft heus geen drama te zijn

Leegstaande hoeves bieden veel mogelijkheden

Mensen die graag buiten bezig zijn, kiezen dikwijls voor het platteland, weg van de drukte, waar er nog ruimte is om je woning en tuin écht vorm te geven. Soms valt dan het woord ‘zonevreemd’. Wat is dat? Waarvoor moet je uitkijken? Welke vergunningen heb je nodig, als je bijvoorbeeld in een leegstaande hoeve een B&B wil uitbaten?

‘Juiste bestemming’

Volgens de definitie is een onroerend goed zonevreemd wanneer het ‘volgens het geldende plan niet in de juiste bestemming ligt’. Die geldende plannen zijn gewestplannen, de algemene of bijzondere plannen van aanleg, of de ruimtelijke uitvoeringsplannen die door de overheid opgemaakt worden. Deze verdelen het Vlaamse grondgebied in woongebieden, agrarische gebieden, industriegebieden, recreatiegebieden, enzovoort. Er zijn echter nog heel wat verfijningen van deze hoofdgebieden, en regio-gebonden nuances. 
Hoewel de eerste indeling in gewestplannen al dateert van 1972, waren er toen al historische situaties waardoor bedrijven bijvoorbeeld opeens in woongebied kwamen te liggen en woningen in landbouwgebied. Ze worden met andere woorden zonevreemd.

De tijdloze charme van een oude gevel.

Niet langer automatisch

Het is mogelijk om als niet-landbouwer in hoofdberoep in landbouwgebied te wonen indien de gebouwen correct vergund zijn. Wens je echter uit te breiden, te verbouwen, te herbouwen of de functie van een gebouw te wijzigen, dan dient dit te gebeuren conform de voorwaarden opgenomen in de ‘zonevreemde wetgeving’. Het is dan ook aangeraden om je vooraf goed te informeren als je zonevreemde plannen hebt.

De mogelijke nieuwe functies voor landbouwgebouwen worden opgelijst in het zonevreemde functiewijzigingsbesluit. Zo zijn er mogelijkheden naar kantoorfunctie, opslagfunctie en plattelandstoerisme toe, maar ook bijzondere toepassingen voor erfgoedgebouwen. Een veel gebruikte toepassing is het wijzigen van de functie van hoevegebouwen (landbouw) naar een residentiële woonfunctie om vervolgens de zonevreemde wetgeving te kunnen toepassen.

Vroeger was het in de praktijk gangbaar dat er bij de desaffectatie van een hoeve, door het stopzetten van de agrarische bedrijvigheid, automatisch gebruik gemaakt werd van de zonevreemde wetgeving, zonder dat er een functiewijziging aan te pas kwam. Sinds kort treedt men hier streng tegen op. Op basis van omzendbrief RO 2017/01 moet de zonevreemde functiewijziging naar particulier gebruik immers aangevraagd worden, alvorens van de zonevreemde wetgeving gebruik gemaakt kan worden. Met deze vergunningsplicht wil de overheid de mogelijkheid creëren om te oordelen of de functiewijziging geoorloofd is voor de site. Dit om leegstaande hoeves die nog een gebruikswaarde hebben voor de land- en tuinbouw maximaal voor de landbouwsector voor te behouden, alsook om de goede ruimtelijke ordening af te toetsen. Ook tracht men zowel het zonevreemd gebruik als het bijkomend ruimtebeslag en de verhardingsgraad zoveel mogelijk terug te dringen. De vergunningsplicht van deze zonevreemde functiewijziging wordt extra onder de aandacht gebracht rekening houdende met het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen, ook bekend als de zogenaamde ‘betonstop’.

Verruiming

Om wenselijke zonevreemde activiteiten op juridisch verankerde wijze (tijdelijk) toe te staan, werd eind 2019 het ontwerp van het Instrumentendecreet goedgekeurd. Eén van de tools die hierin opgenomen zijn, is de toepassing van activiteitenconvenanten en -contracten.

De bedoeling van deze tool is kleinschalige en niet-agrarische economische activiteiten die niet binnen het functiewijzigingenbesluit vallen tijdelijk mogelijk te maken, hoewel de planologische bestemming toch behouden kan blijven.  Bijvoorbeeld: een meergezinswoning of een kapsalon in agrarisch gebied.

De regeling is als volgt geconcipieerd: eerst moet er een convenant zijn tussen de gemeente en het Vlaamse Gewest, waarin het beleidskader (de minimale vereisten, het werkingsgebied… ) wordt neergeschreven. Vervolgens kan de burger met de gemeente een contract afsluiten waarin concrete afspraken worden gemaakt, dit binnen het kader van het toepasselijke convenant.  Het contract met de gemeente kan maximaal tien jaar gelden.  Om in aanmerking te komen voor een activiteitencontract moet het gebouw of het gebouwencomplex waarin de activiteit wordt uitgeoefend effectief bestaan, niet verkrot en hoofdzakelijk vergund zijn. Daarnaast moet de constructie gelegen zijn aan een voldoende uitgeruste weg en bouwfysisch geschikt zijn voor de nieuwe activiteit.

Een leegstaande hoeve in agrarisch gebied biedt dus op heden, maar zeker ook in de toekomst, veel mogelijkheden voor – al dan niet tijdelijk – andere functies dan landbouw. De mogelijkheden gelden voor bestaande gebouwen en zijn divers, waardoor aan te raden is om eerst en vooral je wensen en noden, of die van je klant, op een rij te zetten alvorens gebouwen te slopen. Bespreek je plannen daarom zeker met een deskundige, zodat ze getoetst kunnen worden aan de wettelijke mogelijkheden.

Vragen? Contacteer een DLV-adviseur via info@dlv.be of via het gratis nummer 0800 90 910.